Transformación urbana en El Salvador: dinámicas recientes y desafíos habitacionales
Calle remodelada en el Centro Histórico de San Salvador.
El Salvador atraviesa un período de intensa transformación de sus ciudades. El crecimiento de la construcción, la expansión de los proyectos inmobiliarios y las inversiones públicas en infraestructura están modificando el territorio, particularmente en el Área Metropolitana de San Salvador (AMSS).
El dinamismo del sector de la construcción es uno de los principales indicadores de este proceso. Según datos del Banco Central de Reserva, la construcción creció 24,4% en 2025, la mayor tasa de expansión desde el inicio de la serie con año base 2005, impulsando un crecimiento del PIB de 3,9%, que alcanzó US$36.708,1 millones[i].
La magnitud de las inversiones también da cuenta de este cambio. En mayo de 2026, la Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador (OPAMSS) informó sobre 684 proyectos en ejecución o planificación, por un monto cercano a US$5.600 millones, además del registro de 1.696 nuevas empresas relacionadas con actividades inmobiliarias y de construcción[ii]. Según datos del Centro Nacional de Registros, el valor agregado de las operaciones registradas en el mercado inmobiliario formal alcanzó US$1.297 millones en 2025, un aumento del 10% respecto del año anterior[iii].
La renovación del Centro Histórico de San Salvador
Una de las expresiones más visibles de esta transformación es la renovación del Centro Histórico de San Salvador (CHSS). Tras décadas de pérdida poblacional, deterioro de edificaciones y ocupación informal del espacio público, el área central está experimentando un proceso de revitalización que combina inversiones públicas y privadas en la recuperación de inmuebles y la instalación de nuevas actividades económicas, turísticas y culturales.
La intervención pública ha sido fundamental para crear las condiciones para esta transformación. En el Centro Histórico se han realizado obras de recuperación de espacios públicos, renovación de calles y plazas, instalación de redes hidráulicas y soterramiento del cableado, además de acciones de recuperación del patrimonio arquitectónico. Según la Autoridad de Planificación del Centro Histórico (APLAN), la inversión pública en estas intervenciones superaba los US$170 millones a marzo de 2025[iv], a los cuales se sumaron casi US$ 200 millones en inversiones privadas en el CHSS hasta el momento[v].
El proceso también ha permitido recuperar y activar inmuebles desocupados o subutilizados para nuevos usos, mediante la novedosa aplicación de compensaciones por daños al paisaje urbano a los propietarios de inmuebles baldíos, en desuso o en ruina, así como incentivos fiscales a las inversiones en la rehabilitación de inmuebles para usos comerciales, residenciales o culturales. A estas iniciativas se suman las nuevas normativas urbanísticas y de ordenamiento territorial emitidas por la APLAN, incluido un nuevo Plan Especial de Ordenamiento Territorial, lanzado el 20 de agosto de 2026.
Ciudades que se valorizan
Estas transformaciones están ocurriendo en un contexto de fuerte valorización del suelo y de los inmuebles. El AMSS concentra buena parte de la actividad del mercado de suelo y de la plusvalía inmobiliaria del país. La escasez relativa de suelo urbanizable, asociada a la topografía y a la concentración de población y actividades, contribuye a elevar los valores del suelo e impulsa simultáneamente procesos de densificación en áreas consolidadas y de expansión hacia municipios periféricos.
Los datos más recientes sobre vivienda también muestran la magnitud de esta valorización. Entre 2022 y 2025, el valor mediano del alquiler efectivamente pagado por los hogares inquilinos en áreas urbanas aumentó 25%, de US$100 a US$125, de acuerdo con la Encuesta de Hogares de 2025. Más pronunciado aún fue el incremento del valor imputado por los hogares propietarios —es decir, cuánto estiman que pagarían por alquilar su propia vivienda—, que aumentó 88%, de US$80 a US$150, en el mismo período.
Fuente: elaboración propia con base en microdatos EHPM 2022 y 2025 (ONEC/BCR El Salvador).
Este aumento de los valores inmobiliarios ocurre mientras una parte importante de la población enfrenta dificultades para acceder a una vivienda adecuada. Según los datos preliminares del Censo Nacional de Vivienda y Población 2024, el déficit cuantitativo alcanza 345.369 viviendas, mientras que el déficit cualitativo llega a 1.390.547 viviendas, asociado principalmente a carencias en los materiales y el acceso a servicios básicos.
El problema no es únicamente la disponibilidad física de viviendas. El acceso al financiamiento constituye otra barrera importante. Solo 43% de la población adulta está bancarizada y aproximadamente uno de cada diez adultos declara tener acceso a crédito formal[vi]. Las barreras son particularmente relevantes para los hogares que trabajan en el sector informal y que enfrentan mayores dificultades para acceder al mercado formal de crédito hipotecario.
El desafío: que la valorización contribuya a financiar la ciudad
La paradoja es evidente: mientras el mercado inmobiliario y la construcción atraviesan un período de fuerte expansión, persisten importantes necesidades de vivienda y de infraestructura urbana. La valorización generada por nuevas inversiones, mejoras en la seguridad, cambios regulatorios y obras públicas beneficia directamente a los propietarios de los inmuebles ubicados en las áreas transformadas. Sin embargo, los mecanismos para que la sociedad participe de ese incremento de valor siguen siendo limitados.
Actualmente, El Salvador no cuenta con un impuesto general y recurrente sobre la propiedad inmobiliaria. La ausencia de este tipo de tributo limita la capacidad de los gobiernos locales para generar ingresos propios estables y, al mismo tiempo, dificulta que el Estado capture parte de la valorización inmobiliaria producida como resultado de la inversión pública y de las transformaciones urbanas. Las contribuciones especiales, incluida la modalidad asociada a obras públicas, que permite recuperar parte del costo de determinadas intervenciones cuando estas generan un beneficio especial para los propietarios, tienen una aplicación limitada en las ciudades salvadoreñas.
En un momento en que el país está experimentando una acelerada transformación inmobiliaria, esta discusión adquiere especial relevancia. La inversión pública en infraestructura y renovación urbana puede generar condiciones para nuevas inversiones privadas que, a su vez, incrementan el valor del suelo. Si parte de ese valor adicional puede ser movilizado mediante instrumentos adecuados, se abre la posibilidad de crear un círculo virtuoso: la inversión pública genera valorización; una parte de esa valorización retorna al sector público; y esos recursos pueden financiar nueva infraestructura, vivienda asequible y renovación urbana.
La Unidad de Asentamientos Humanos de la CEPAL está actualmente apoyando al Ministerio de Vivienda de El Salvador en el análisis de los mercados de suelo y a la APLAN en el fortalecimiento de los instrumentos para la promoción de la vivienda en el Centro Histórico de San Salvador, a partir de la reutilización de inmuebles ociosos y subutilizados. Estas iniciativas buscan contribuir a que las recientes transformaciones urbanas promuevan ciudades más sostenibles, productivas e inclusivas en El Salvador.
[i] Banco Central de Reserva de El Salvador. (s.f.). Oferta estadística. https://estadisticas.bcr.gob.sv.
[ii] El Salvador.com. (2026). Sector construcción: OPAMSS reporta proyectos inmobiliarios en ejecución y planificación. https://www.elsalvador.com/dinero-y-negocios/entorno-economico/sector-construccion-opamss-proyectos-inmobiliarios/1276446/2026/.
[iii] Diario El Salvador. Mercado inmobiliario de El Salvador crece 20% hasta mayo, según el CNR. https://www.diarioelsalvador.com/dedinero/mercado-inmobiliario-de-el-salvador-crece-20-hasta-mayo-segun-el-cnr/
[iv] Diario El Mundo. Más de US$156 millones en inversión en el Centro Histórico de San Salvador, registra APLAN. https://diario.elmundo.sv/economia/mas-de-156-millones-en-inversion-en-el-centro-historico-de-san-salvador-registra-aplan
[v] Infobae. El Centro Histórico de San Salvador capta casi 200 millones de dólares en inversión privada hasta la mitad de junio 2026.https://www.infobae.com/el-salvador/2026/07/02/el-centro-historico-de-san-salvador-capta-casi-200-millones-de-dolares-en-inversion-privada-hasta-la-mitad-de-junio-2026/
[vi] Klapper, Leora, Dorothe Singer, Laura Starita, and Alexandra Norris. 2025. The Global Findex Database 2025: Connectivity and Financial Inclusion in the Digital Economy. Washington, DC: World Bank.
