La superficie edificada en América Latina y el Caribe creció más rápido que la población, sobre todo fuera de las ciudades.

Entre 2000 y 2020, la superficie edificada de América Latina y el Caribe creció a una tasa anual del 1,47%, mientras que la población lo hizo al 1,08%.  ¿Pero  dónde está creciendo la superficie edificada? El resultado difiere según el tipo de asentamiento: en las ciudades la relación entre área edificada y población es casi equivalente, mientras que, en las periferias, pueblos y zonas rurales, el suelo edificado creció al doble del ritmo de la población (Figura 1).

Un análisis de la CEPAL basado en datos satelitales de treinta países de la región muestra que el suelo edificado creció más rápido que el crecimiento de la población, aunque con importantes diferencias entre países y subregiones. Los países que más rápido se expanden son también los que menos concentran ese crecimiento en sus ciudades. Las cifras provienen del Global Human Settlement Layer del Centro Común de Investigación de la Comisión Europea, que mide la superficie edificada a partir de imágenes satelitales [i]. Los datos permiten clasificar cada porción de suelo construido según el tipo de asentamiento donde se encuentra. La categoría “centros urbanos” o ciudades reúne al menos 1.500 habitantes por kilómetro cuadrado y 50.000 habitantes en total; los conglomerados urbanos (periferia, pueblos, etc.) aplican umbrales menores; el resto del territorio (zona rural y muy baja densidad) agrupa la ocupación dispersa [ii]. 

Respecto a la superficie edificada total, Centroamérica creció a casi el doble del ritmo de Sudamérica, y la mayor parte de esa expansión ocurrió fuera de los centros urbanos. Los países que registraron mayor tasa de crecimiento del área edificada fueron Belice y Honduras con tasas anuales del 3,2% y 3,1% respectivamente, seguidos por República Dominicana con 3,0%. En el extremo opuesto se ubica Perú, con 0,8%. Los cuatro países andinos (Bolivia, Ecuador, Colombia y Perú) registraron tasas inferiores al promedio regional, de 1.47% (Figura 2).

Figura 2. Tasa expansión de la superficie edificada por subregión 2000 -2020. : CEPAL sobre la base de JRC/Copernicus (GHS-BUILT-S R2023A).

Las ciudades mantuvieron su densidad; el resto del territorio no. En las ciudades, cada habitante ocupaba 42 metros cuadrados construidos en 2000 y 43 metros cuadrados en 2020. En las periferias la cifra subió de 60 a 70 m2, y en las zonas rurales y dispersas, de 108 a 124 m2. Lo mismo ocurre si se observa solo la vivienda: entre 2000 y 2020, la dinámica se repite: el 62% de la nueva superficie edificada residencial de América Latina y el Caribe se localizó fuera de las ciudades. Esa cifra fue aún mayor en México y Centroamérica, donde el 73,1% del área residencial creció fuera de los centros urbanos, 11 puntos por encima del promedio regional [iii]. Dentro de las ciudades sin embargo se observa un importante stock de vivienda vacante. Un estudio reciente de la CEPAL, sobre economía circular en edificaciones, que abarca 15 países de la región, estima la existencia de 31,9 millones de unidades desocupadas parcial o totalmente: esto significa que más del 14% del parque de vivienda particular de la región está vacante, aunque existen importantes diferencias entre países (Lana y Aulestia, 2025). La región construye vivienda en sus bordes o en zonas dispersas, mientras desaprovecha buena parte del suelo ya urbanizado. 

Para identificar el tipo de superficie que ocupó la expansión edificada, los resultados se contrastaron con los datos de cobertura del suelo del laboratorio GLAD de la Universidad de Maryland. Cerca de la mitad de la superficie transformada entre 2000 y 2020 correspondió a vegetación corta densa y a suelos desérticos y semiáridos. Cerca de un tercio provino de superficies arboladas. El resto se repartió entre tierras de cultivo, humedales y cuerpos de agua superficial.  Teniendo en cuenta lo anterior, la expansión de la huella edificada en las periferias y zonas rurales ha cobrado protagonismo en el crecimiento de las ciudades del Sur Global, desplazando la urbanización desde los centros tradicionales hacia las periferias. Este proceso, caracterizado por baja densidad y fragmentación espacial, conlleva consecuencias que van desde la pérdida de tierras agrícolas hasta inequidades en el acceso a servicios. Entre los efectos que podrían derivarse de esta forma de ocupación figuran la pérdida de tierra cultivable, la reducción de la cubierta vegetal y de los servicios ecosistémicos asociados, así como riesgos y mayor vulnerabilidad ante fenómenos climáticos severos.

La expansión de baja densidad puede además aumentar las distancias de viaje y con ello las emisiones de gases de efecto invernadero (Angel, 2023) [iv]. La expansión de la huella edificada, es en buena medida inevitable, pero cabe preguntarse qué ocurre cuando se produce sin planificación, cuando aumentan los costos o cuando avanza sobre zonas de riesgo. A ello se suman los costos sociales y económicos de la congestión y la ausencia de mecanismos que hagan que los nuevos desarrollos contribuyan a financiar la infraestructura que demandan. La evolución en el ritmo de expansión de las ciudades compromete además la provisión de vivienda digna y la asequibilidad (Wetzstein, 2017) [v]. Estas dinámicas en estrecha relación con la respuesta de los gobiernos locales y el funcionamiento del mercado inmobiliario, se expresan en los niveles de déficit habitacional, segregación socioespacial, acceso a servicios básicos y cantidad de asentamientos informales. La expansión periférica requiere una planificación previa, una red arterial continua y reconocimiento de la ocupación de zonas protegidas o ecosistemas sensibles.  La provisión de agua, saneamiento, transporte y equipamiento tiene costos por habitante distintos según la densidad del área servida. 

Aunque el análisis no permite establecer las causas de la expansión del área edificada fuera de los centros urbanos, la distribución del sistema de ciudades de cada país, la disponibilidad de suelo urbanizable, las condiciones geográficas y los instrumentos de planificación vigentes son factores que podrían contribuir. Se abren, así, varios interrogantes: ¿qué impulsa ese crecimiento de la huella edificada?, ¿qué tipo de suelos se están ocupando?, ¿qué proporción del parque inmobiliario existente en los centros urbanos se está aprovechando efectivamente?, ¿qué políticas están habilitando la expansión no planificada?, ¿qué incentivos o instrumentos regulatorios existen para aprovechar la ciudad ya edificada?, ¿qué tan asequibles son los nuevos desarrollos en las áreas edificadas periféricas y dispersas?

Las decisiones de ocupación del suelo adoptadas en las dos últimas décadas condicionarán, en buena medida, las opciones disponibles para el desarrollo urbano en las siguientes. Entender dónde y cómo está creciendo la superficie edificada es, por lo tanto, fundamental para orientar políticas de suelo y desarrollo urbano más sostenibles y eficientes.  

[i] Se han generado mediante la integración de la superficie urbanizada extraída del procesamiento de datos de imágenes Landsat y Sentinel-2.

[ii] La clasificación del Global Human Settlement Layer (GHSL) de la Comisión Europea se basa en la metodología del Grado de Urbanización (DEGURBA).

[iii] Las cifras de superficie construida total provienen de GHS-COUNTRY-STATS R2024A. Las de la componente residencial se obtuvieron procesando GHS-BUILT-S y GHS-BUILT-S-NRES R2023A y cruzándolas con la clasificación de grado de urbanización GHS-SMOD.

[iv] Angel, S. (2023). Urban expansion: theory, evidence and practice. Buildings and Cities, 4(1), pp. 124–138. DOI: https://doi.org/10.5334/bc.348

[v] Wetzstein, S. (2017). The global urban housing affordability crisis. Urban Studies, 54(14), 3159-3177.